Aplicar una mayoría incorrecta es uno de los motivos más habituales por los que se impugna un acuerdo de comunidad. El artículo 17 de la LPH fija qué mayoría exige cada tipo de decisión. Aquí lo tienes resumido, con tabla y ejemplos.
| Tipo de acuerdo | Mayoría exigida |
|---|---|
| Modificar el título constitutivo o los estatutos | Unanimidad |
| Instalar o suprimir ascensor, portería, conserjería o vigilancia; arrendar elementos comunes; aprovechamiento de energías renovables | 3/5 de propietarios y cuotas |
| Infraestructuras comunes de telecomunicaciones o de suministros energéticos | 1/3 de propietarios y cuotas |
| Obras de accesibilidad (rampas, salvaescaleras) | Mayoría simple* |
| Punto de recarga de vehículo eléctrico para uso privado | Solo comunicación |
| Presupuestos, derramas, normas de régimen interior y demás acuerdos ordinarios | Mayoría simple |
*Las obras de accesibilidad son obligatorias, aun sin acuerdo, cuando las solicita un propietario con discapacidad o mayor de 70 años, o cuando su coste no supera doce mensualidades ordinarias (art. 10 LPH).
Es la más exigente: se necesita el voto favorable de todos los propietarios y cuotas. Se reserva para lo que afecta a la esencia de la propiedad: modificar el título constitutivo o los estatutos (por ejemplo, cambiar las cuotas de participación o limitar el uso de un local).
Hace falta el voto favorable de tres quintos del total de propietarios que, a la vez, representen tres quintos de las cuotas. Aplica a servicios comunes de interés general: instalar o quitar ascensor, portería o conserjería, el arrendamiento de elementos comunes o el aprovechamiento de energías renovables.
Para nuevas infraestructuras comunes de telecomunicaciones o de suministros energéticos basta con un tercio de propietarios y cuotas, pero el coste lo asumen solo quienes han votado a favor y se benefician de la instalación.
Es la regla general para todo lo no regulado de forma específica: presupuestos, derramas, contratación del administrador, normas de convivencia, obras ordinarias… Exige la doble mayoría: más de la mitad de los propietarios y más de la mitad de las cuotas. En segunda convocatoria basta con la mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad de las cuotas presentes.
En una comunidad no todos los propietarios pesan igual: cada uno tiene su cuota de participación. Por eso la mayoría simple se mide en dos dimensiones a la vez —número de propietarios y suma de cuotas— y un acuerdo solo sale adelante si gana en las dos. Contar solo «cabezas» o solo cuotas es un error frecuente que puede tumbar el acuerdo.
Comunidad de 10 propietarios con cuotas distintas. En una votación, 6 votan a favor, pero esos 6 solo suman el 45 % de las cuotas. ¿Sale el acuerdo por mayoría simple? No: hay mayoría de propietarios (6 de 10), pero no de cuotas (45 % < 50 %). Para aprobarse tiene que ganar en las dos dimensiones a la vez.
La convocatoria suele fijar una primera y, media hora después, una segunda. En primera convocatoria, la mayoría simple exige que voten a favor más de la mitad de los propietarios y de las cuotas del total de la comunidad. Si no se alcanza, en segunda convocatoria basta con la mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad de las cuotas presentes. Las mayorías cualificadas (unanimidad, tres quintos, un tercio) no se relajan en segunda convocatoria: se mantienen sobre el total de la comunidad.
En los acuerdos que requieren mayorías cualificadas, los propietarios ausentes correctamente citados deben ser notificados del acuerdo adoptado. Disponen de 30 días naturales para manifestar su discrepancia; si no lo hacen, su voto se suma a favor. Olvidar este paso es otra causa habitual de problemas.
fastacta identifica la mayoría que exige cada acuerdo, aplica la doble mayoría y el cómputo de ausentes, y lo refleja en el acta conforme a la LPH.
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