Modelo de acta de junta de propietarios (plantilla gratis)
Una plantilla de acta conforme a la Ley de Propiedad Horizontal que puedes descargar y rellenar, con un ejemplo real, la guía paso a paso y los errores que hacen impugnable un acta. Y si quieres saltarte el copia-pega, al final puedes generar el acta automáticamente.
El acta es el documento que deja constancia oficial de lo tratado y acordado en una junta de propietarios. Es la prueba de los acuerdos de la comunidad y la base para ejecutarlos: derramas, obras, cambios de administrador, reclamación de deudas, etc. Una vez redactada, la firman el Presidente y el Secretario y se transcribe al libro de actas legalizado por el Registro de la Propiedad.
Que el acta esté bien redactada no es un formalismo: un acta confusa o incompleta puede dejar un acuerdo sin efecto o abrir la puerta a una impugnación. Por eso conviene partir de un modelo correcto.
Junta ordinaria y extraordinaria: ¿en qué se diferencia el acta?
La junta ordinaria se celebra al menos una vez al año para aprobar las cuentas, el presupuesto y renovar los cargos de la comunidad (art. 16.1 LPH). La junta extraordinaria se convoca en cualquier otro momento para resolver asuntos puntuales que no pueden esperar: una derrama urgente, una obra, una reclamación de deuda o el cambio de administrador.
En el acta, la diferencia es mínima: cambia la palabra «ordinaria» por «extraordinaria» en el encabezado y el orden del día recoge solo los asuntos de esa convocatoria. El resto —relación de asistentes, cuotas, votaciones, mayorías y firmas— se redacta igual. Por eso el mismo modelo de esta página te sirve para los dos tipos de junta.
Qué debe contener el acta según el art. 19.2 LPH
El artículo 19.2 de la Ley de Propiedad Horizontal fija el contenido mínimo obligatorio del acta:
La fecha y el lugar de celebración.
El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hayan promovido.
El carácter ordinario o extraordinario y la indicación de si se celebra en primera o segunda convocatoria.
La relación de asistentes, presentes y representados, con sus cuotas de participación.
El orden del día de la reunión.
Los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra y las cuotas de participación que representen.
Modelo de acta de junta de propietarios
Este es un modelo de acta de junta ordinaria (sirve igual para una extraordinaria cambiando una palabra). Los datos entre [corchetes] son los que tú rellenas. Pulsa el botón para descargarla o imprimirla en PDF.
Plantilla lista para usar
Acta de la Junta Ordinaria de Propietarios
Comunidad de Propietarios [NOMBRE DE LA COMUNIDAD]
En [localidad], siendo las [hora] horas del día [fecha], se reúne en [lugar de celebración] la Junta de Propietarios de la Comunidad sita en [dirección], [CP y localidad], con NIF [NIF de la comunidad], en sesión ordinaria y en [primera / segunda] convocatoria, previa citación cursada por [el Presidente / el Administrador] con la antelación prevista en el art. 16 de la LPH.
Asistentes
Concurren [nº] propietarios presentes, que representan el [X]% de las cuotas de participación, y [nº] propietarios representados, que suman el [X]%. Total concurrente: [X]% de las cuotas.
Preside la Junta D./Dª [nombre del Presidente]. Actúa como Secretario D./Dª [nombre], en su condición de [Administrador colegiado nº ...].
Conforme al art. 15.2 de la LPH, se hace constar que están privados del derecho de voto, por hallarse al corriente, los siguientes propietarios con cuotas pendientes: [relación o "ninguno"].
Comprobada la existencia de quórum suficiente, el Presidente declara válidamente constituida la Junta.
Orden del día
1. [Aprobación, en su caso, del acta anterior]
2. [Examen y aprobación de cuentas]
3. [Aprobación del presupuesto ordinario]
4. [Otros asuntos del orden del día]
5. Ruegos y preguntas.
Desarrollo y acuerdos
Primer punto.[Descripción del asunto deliberado]. Sometido a votación, se aprueba por [unanimidad / mayoría: X votos y X% de cuotas a favor, X en contra]. Régimen aplicado: art. 17.[ ] LPH. Acuerdo: [aprobado / rechazado].
Segundo punto.[…]
Para los acuerdos que lo requieran, se notificará a los propietarios ausentes, que dispondrán de 30 días naturales desde la notificación para manifestar su discrepancia (art. 17.8 LPH); de no hacerlo, su voto se computará como favorable.
Ruegos y preguntas
[Intervenciones, si las hubiera]
Sin más asuntos que tratar, se levanta la sesión a las [hora]. De todo lo cual, como Secretario, doy fe.
El Secretario-Administrador Fdo.: [nombre]
El Presidente Fdo.: [nombre]
Modelo orientativo de carácter general. Adáptalo a tu comunidad y, ante acuerdos complejos, verifica el régimen de mayorías aplicable.
Cómo rellenar la plantilla paso a paso
Datos de la comunidad y de la sesión. Nombre y domicilio de la comunidad, fecha, hora y lugar, carácter ordinario o extraordinario y si es primera o segunda convocatoria.
Asistentes, representados y cuotas. Relaciona presentes y representados con sus cuotas de participación, y haz constar los morosos privados del derecho de voto (art. 15.2 LPH).
Orden del día. Cópialo tal cual figuraba en la convocatoria: no se pueden adoptar acuerdos válidos sobre asuntos que no estaban en el orden del día.
Acuerdos y votaciones. Para cada punto, anota los votos y cuotas a favor y en contra, el régimen de mayoría del art. 17 que aplica y si queda aprobado o rechazado.
Cierre, firmas y notificación a ausentes. Hora de finalización, firma del Presidente y el Secretario, transcripción al libro de actas y notificación a los ausentes cuando proceda.
Errores frecuentes que invalidan o debilitan un acta
No reflejar las cuotas de participación de los votantes: sin ellas no se puede acreditar la mayoría alcanzada.
Olvidar a los propietarios ausentes y no computar el plazo de 30 días del art. 17.8 en los acuerdos que lo exigen.
Dejar votar a los morosos que están privados de ese derecho (art. 15.2).
Redactar los acuerdos de forma ambigua, sin concretar qué se aprueba exactamente.
No indicar el régimen de mayoría aplicado a cada acuerdo.
Adoptar acuerdos fuera del orden del día o firmar y transcribir el acta fuera de plazo.
Mayorías del art. 17 LPH (resumen)
El quórum exigido cambia según el tipo de acuerdo. A grandes rasgos, conforme a la redacción vigente de la LPH:
Unanimidad: modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Tres quintos de propietarios y cuotas: instalación o supresión de ascensor, portería, conserjería, servicios comunes de interés general o aprovechamiento de energías renovables.
Mayoría simple de asistentes (con doble cómputo de propietarios y cuotas): la gran mayoría de los acuerdos ordinarios de gestión.
Un tercio: instalación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones o de suministros energéticos, cuyo coste asumen quienes las soliciten.
Preguntas frecuentes sobre el acta de junta de propietarios
¿El acta de la junta de propietarios hay que firmarla ante notario?
No. El acta la firman el Presidente y el Secretario (o el Administrador que actúe como tal) y se transcribe al libro de actas legalizado. No requiere intervención notarial salvo casos muy concretos como la elevación a público de determinados acuerdos.
¿Qué plazo hay para enviar el acta a los propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal no fija un plazo único y cerrado, pero el acta debe remitirse a todos los propietarios cuanto antes. Para los acuerdos que computan a los ausentes, estos disponen de 30 días naturales desde la notificación para manifestar su discrepancia (artículo 17.8 LPH).
¿Se puede impugnar un acuerdo recogido en el acta?
Sí. El artículo 18 de la LPH permite impugnar judicialmente los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos o abusivos. El plazo general es de un año, que se reduce a tres meses cuando el acuerdo no es contrario a la ley o a los estatutos.
¿Qué mayoría se necesita para aprobar cada acuerdo?
Depende del tipo de acuerdo (artículo 17 LPH): unanimidad para modificar el título constitutivo o los estatutos; tres quintos de propietarios y cuotas para servicios como ascensor, portería o energías renovables; mayoría simple de asistentes para los acuerdos ordinarios, con doble cómputo de propietarios y cuotas.
¿Me vale una plantilla genérica o necesito una herramienta?
La plantilla sirve para juntas sencillas. El problema suele estar en calcular bien la mayoría exigida para cada acuerdo y en computar a los propietarios ausentes: ahí es donde se cometen los errores que invalidan un acta. Un generador como fastacta automatiza esos cálculos y redacta el acta conforme a la LPH.