El acta es el documento que da vida a los acuerdos de una comunidad. Bien redactada, es un escudo; mal redactada, una puerta abierta a la impugnación del artículo 18 de la LPH. Estos son los cinco fallos que con más frecuencia tumban un acuerdo, y cómo blindarse frente a ellos.
Es el error más caro. No todos los acuerdos se aprueban igual: modificar el título constitutivo o los estatutos exige unanimidad (art. 17.6); establecer o suprimir la portería, la conserjería o aprovechar energías renovables, tres quintos de propietarios y cuotas (art. 17.3); y la mayoría de los acuerdos ordinarios, mayoría simple con doble cómputo (art. 17.7).
Ojo a los matices: la instalación de ascensor, por ejemplo, suele tratarse como obra de accesibilidad y aprobarse por mayoría (art. 17.2), no por tres quintos. Aprobar por mayoría simple algo que requería tres quintos —o al revés— deja el acuerdo herido de muerte. Puedes consultar el detalle en nuestra guía de mayorías del art. 17.
En los acuerdos sujetos a mayorías cualificadas, a los ausentes correctamente citados hay que notificarles el acuerdo; disponen de treinta días naturales para oponerse y, si callan, su voto se suma a favor (art. 17.8). Saltarse este cómputo —o no dejar constancia de él en el acta— es uno de los descuidos más fáciles de reprochar.
Los propietarios que no estén al corriente de pago y no hayan impugnado o consignado judicialmente la deuda están privados del derecho de voto (art. 15.2). Computar su voto altera el resultado y vicia el acuerdo. Conviene reflejar con claridad en el acta quién estaba privado de voto y, si procede, emitir el certificado de deuda para reclamar.
No se pueden adoptar acuerdos válidos sobre asuntos que no figuraban en la convocatoria. Y aun estando en el orden del día, un acuerdo ambiguo (“se aprueban las obras”) sin concretar qué, cuánto y con qué reparto es una invitación al conflicto. Cada acuerdo debe poder ejecutarse leyendo solo el acta.
El artículo 19.2 fija el contenido mínimo del acta: fecha y lugar, convocante, carácter ordinario o extraordinario, relación de asistentes y representados con sus cuotas, orden del día y acuerdos con los votos y cuotas a favor y en contra. A ello se suma la firma del presidente y el secretario y la transcripción al libro de actas. Una plantilla bien estructurada evita olvidos.
En resumen: la mayoría de las impugnaciones no nacen de decisiones polémicas, sino de actas mal cerradas. Dedicar diez minutos a verificar mayorías, ausentes, morosos y forma ahorra meses de litigio. El acta no es el trámite final de la junta: es la prueba de todo lo que se decidió en ella.
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